【4/17/2017更新】滑铁卢地区房地产市场分析报告系列

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【2楼】滑铁卢学生公寓学生宿舍市场解析
【3楼】滑铁卢学生公寓类型变迁   




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（分析资料及数据来源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

（论据翻译源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

（图片来源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

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2017年伊始，整个多伦多房地产市场闻风而动，无论是从房屋成交价格和成交量来看，都创下了同比新高。大多伦多地区的房屋市场炙手可热，不仅仅是因为房屋本身的价值水涨船高，对于刚性需求的买家来说，有钱买不到房子才是真正的烦恼。

就连多伦多周边的地区都借了大多的东风，原本所谓的价格洼地都开始如小荷才露尖尖角。其中最明显的受影响的区域就是滑铁卢地区。滑铁卢地区和基奇拿、剑桥并成为三都市，由于市政建设以及人口密度原因，在分析住房情况的时候，数据传剑都喜欢将三个城市一起进行分析。而滑铁卢地区最显著的人口特征就是学生数量庞大，是得益于滑铁卢大学和劳里埃大学的名校效应。

2001年到2010年两所学校的新生人数庞大，因而从2011年开始，为了学生住房而开始的房屋开建数量显著攀升。然而近年来，两所大学的新生录取增长幅度出现了放缓趋势，有不少投资者迟疑滑铁卢地区的学生公寓学生宿舍是否还有投资的价值。本文将从滑铁卢地区房屋市场的供应需求比，来分析，滑铁卢地区的学生公寓学生宿舍究竟是不是供过于求。

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需求量的增长

无容置疑的是，校外学生住房的的需求根本上还是来源于滑铁卢地区学校的录取情况。而本地学生的入学情况取决于入学年龄的人口数量。2015年大学学生年龄段（17-22）的人口数量为1,115,160人。从2001年到2013年学生人口数量都在增加，而从2014年开始却是在下降，并且这种趋势将会持续到2022年。大学人口数量在2033年以前将不会再次达到2015年的数量。本地学生的数量下降将直接影响学生住宿的需求。

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和本地学生比较，国际留学生的入学数量持续的增长。在2005年到2015年期间，滑铁卢大学的全职国际留学生的增长率为219%。如果将国际留学生的数量也纳入考量的话，从2005年开始滑铁卢大学总共学生录取数量增加了44%。这样大幅度的增长率给滑铁卢地区的学生校内和校外的住宿都增加了极大的压力。我们以2015年的数据进行计算，公式为：总录取学生数量-本地学生数量-校内住宿学生数量，得到的结果为滑铁卢地区该年有30,000学生需要校外学生公寓/学生宿舍。

供应量的上升

在计算滑铁卢校外学生宿舍学生公寓的供应量时，包括了目的性学生出租物业（即建造本身的目的就是为了要出租给学生）、一级出租市场，和二级出租市场。学生宿舍物业的比例其实是比较难统计的，因为无法证明所有物业的所有单位都是专门出租给学生的。最精准的统计方法为计算为私用目的建造，并且注明是为了学生租住，并且商业目标是以学生公寓投资者的高楼、公寓。追踪这些数据能够更加客观的显示供应量和需求量的关系。在2000年到2016年期间，滑铁卢地区增加的供应量为13,266张床位。2015年有超过2800张校外床位在滑铁卢地区建成。

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（分析资料及数据来源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

（论据翻译源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

（图片来源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en）

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上一篇我们介绍了滑铁卢学生公寓市场的供应和需求的比例介绍。今天我们来讨论一下，现在滑铁卢的租客们都喜欢什么样子的房屋。从上一篇文章我们知道了滑铁卢地区的租客市场主要针对的都是学生，那么现在的学生都喜欢居住在什么样子的房屋里呢？随着时间的推移时代的变化，房屋的风格和功能会有什么样子的变化呢？
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滑铁卢学生选择更加新的公寓

2000年到2010年期间，滑铁卢大学和劳里埃全职大学生增长了大约14,500人。同时期滑铁卢地区校外学生公寓学生宿舍新增了大约4000个床位。目前没有数据用于统计校内的床位增长数量，但是在滑铁卢市区两所大学所在的位置，初级租赁市场增加了763个空位。如果从更大的基奇拿滑铁卢地区来看，初级租赁市场增加了3,565个空位。此外，还有二级租赁市场和学生校内宿舍会吸收一部分学生对于租赁市场的需求。

2010年到2015年，新的房屋供应量超过了需求量5000个床位。然而这些过剩的供应量均为老旧的房屋。数据显示，学生们纷纷搬进了崭新的、设施更加便捷的公寓。目前没有数据显示二级市场的空置率。

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对于新供应房屋的需求改变

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提供给学生居住的公寓和宿舍正在进行一个时代的转变，摒弃过去的二级转租市场以及老旧的房屋，越来越多的学生青睐新颖的、设施齐全方便，以及离学校近的公寓。这样的公寓通常会有相对较贵的房租。当然，还是会有学生选择租金较为低廉的、较旧的物业作为宿舍的。从一级市场房屋空置率下降的数据来看，有一定数量的学生选择通过一级市场来租借房屋。

2016年的前11个月滑铁卢地区有超过1800个床位建成，11月底又有1400个额外床位进行施工。然而，正在施工的这些公寓不仅仅是选择学生作为他们的目标客户，他们还想要主攻年轻白领的市场。这样的公寓，一个单位最多只有两个卧室，还有很多单位只有一个卧室。这样的新型公寓和传统的、每个单位3到5个卧室的老式公寓形成了鲜明的对比。虽然目前还没有非常完整的数据来证明，但是有一部分观测表明这样的新式公寓，在今年九月住入率将达到100%或者接近100%。学生公寓学生宿舍的租赁市场，从多人群居向小单位公寓进行转变。

对于供应量的提升，老旧公寓的房东也有一系列的对策，通常为提供更加低廉的房租。二级市场的一些房屋也不再用于出租。但是各种类型的公寓多样性，对于学生的租赁市场来说是十分重要的。

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加拿大向来是海外留学生的热门选择，得益于加拿大的环境优美、空气清醒，以及各方面的人文环境包容性较高。

在加拿大学习生活了一段时间以后，有些留学生就会开始考虑要在加拿大购买自己的房产。如果作为留学生的你刚刚萌发了要在加拿大购买房屋的想法，那么阅读这篇文章可能对你会有一些帮助。本文将简单介绍一些留学生买房需要考虑的方面，如果读者要求更加细节的解释，那么将会有后续的系列。

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第一个重要的问题就是，加拿大的留学生到底能不能在加拿大买房？首先这个问题的答案是肯定的。拥有合法学习签证的加拿大非本地居民是可以买房的。

第二个重要的问题是，留学生是否可以在加拿大贷款买房？这个答案也是肯定的，而且贷款的利率和本地居民是一样的。

明白了上述两个重要问题以后，我们需要确定的是第三个问题就是，在哪里购买房子？我们都知道房产置业，地段是一个非常重要的标准，对于初来加拿大的留学生来说更是如此。

对于大学新生来说，在学校周边购买学区房是一个可以考虑的选择，因为通常大学的停车位都比较少，停车的费用也不便宜，如果步行就可以到达大学校区，就可以节省时间和财力。当然了如果是即将毕业的学生，就不需要对此有过多的考虑。

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此外，可以考虑的是地铁轨道交通沿线。对于一部分打定主意想要长期留在加拿大的留学生来说，假设大学时期来到加拿大，四年完成本科学业，三年的工作签证，总共至少会有七年的时间在加拿大生活。一部分学生会勤工俭学，甚至有长时间的实习Coop等活动，出行计划千变万化。如果在地铁沿线，那么出行就会非常方便。

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第四个问题是，留学生应该买什么样的房子？这一点，不仅仅是留学生，甚至是很多初来乍到加拿大的新移民都会对加拿大房产种类有一些迷茫。

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从现楼的角度来说，通常我们把房子分为两大类，即有物业和没有物业。通常比较新的公寓类房屋都会有物业管理处。比较适合独居的留学生，因为物业会打理好铲雪浇灌等等。而没有物业的通常是镇屋或者是独立屋，比较适合来加拿大一段时间以后，对加拿大环境了解程度比较高，而且有时间和金钱来打理房屋的留学生。或者家庭当中已经有了移民计划，之后将会以家庭为单位登陆加拿大的留学生。如果选择独立屋等房间比较多的房屋，留学生还可以考虑把多余的房子分租出去，能自己做房东，还能够分摊购买房屋的成本。

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从时间角度来说，楼房分现房和楼花。从投资角度来说，留学生选择楼花是一个很不错的选择。在留学期间购买楼花，二到四年交房以后再将房屋进行出售，可以赚取一笔可观的投资回报。此时无论是留在加拿大还是准备回国，都有了自己的“第一桶金”。如果出于自住用途考虑，楼花的金钱价格通常是低于现楼的，而且楼花的贷款是从交楼以后才开始计算支付的，那么对于留学生来说，在上学期间购买楼花，等到毕业以后就可以入住属于自己的新房子了，而且这个时候自己也有能力偿还贷款了，资金的运作相对科学。

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其实从客观来说，房屋并没有好与坏，而在于是否适合居住者。对于留学生来说，寻找到适合自己属于自己的房屋，不仅可以使自己的生活便利，赚取可观的投资回报，更是可以让父母放心孩子有一个稳定的居所。

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